为规范麒麟区物业服务收费行为，维护业主、物业使用人及物业服务人的合法权益，推动物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》等法律法规及规范性文件，结合麒麟区实际，由曲靖市麒麟区住房和城乡建设局牵头起草了《曲靖市麒麟区物业服务收费管理实施细则（试行）》（征求意见稿），现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见建议。
公开征求意见时间为：2026年5月27日至6月26日
意见反馈渠道如下：
1.信函：邮寄至曲靖市麒麟区城南片区银屯路建硕巷3号麒麟区住建局物业管理科，收件人：陈留涛，邮政编码：655000，并请在信封上注明“征求意见”字样。
2.电子邮件：发送至qlqwyglk@163.com，并请在邮件主题注明“征求意见”字样。
附件：《曲靖市麒麟区物业服务收费管理实施细则（试行）》（征求意见稿）
曲靖市麒麟区住房和城乡建设局
2026年5月26日
麒麟区物业服务收费管理实施细则（试行）
（征求意见稿）
第一条 为加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，推动物业服务质价相符，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》和《国家发展和改革委员会 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》《云南省物业管理规定》等有关规定，结合麒麟区实际，制定本细则。
第二条 本细则适用于麒麟区行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理活动。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内，为业主提供建筑物及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护公共区域的环境卫生和秩序等物业服务，向业主或物业使用人收取费用的行为。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则。
第五条 区住房和城乡建设局会同区发展和改革局、区市场监督管理局负责全区物业服务收费的监督管理工作：
（一）区住房和城乡建设局负责物业服务活动的监督管理工作；
（二）区住房和城乡建设局会同区发展和改革局负责保障性住房物业服务和普通住宅（含自有产权车位、车库，下同）前期物业服务收费标准制定、成本监审等物业服务价格管理的具体工作；
（三）区市场监督管理局负责依法查处物业服务违法违规收费行为。
第六条 业主与物业服务人可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务人享受或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
保障性住房物业服务收费、普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、公寓、前期物业服务合同终止后的普通住宅及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第八条 住宅物业服务项目包括综合管理服务，共用部位和公共设施设备日常运行、维护服务，公共区域秩序维护服务，公共区域卫生保洁服务，公共区域绿化日常养护服务等五项。
普通住宅前期物业服务实行等级服务等级收费，根据服务内容、服务要求、服务收费等情况分为一级、二级、三级、四级，等级从高到低，最高为一级。区住房和城乡建设局会同区发展和改革局负责制定物业服务等级标准及相对应的政府指导价，向社会公布，并抄送市级住房城乡建设、发展改革和市场监督管理部门。
第九条 物业服务等级标准及对应的政府指导价标准应当根据经济社会发展水平、物业服务行业发展状况适时调整。制定或者调整物业服务收费政府指导价应当进行成本监审，按照政府定价程序制定收费标准。
第十条 实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费，由建设单位在办理《商品房预售许可证》之前，根据物业特点和服务要求，选择服务等级，在相对应的政府指导价标准内，通过招投标或其他经区住房和城乡建设局批准方式选聘物业服务人，签订前期物业服务合同，依法确定前期物业服务收费的具体标准。
前期物业服务合同应当对物业服务等级、服务内容、服务标准、收费标准、计收方式和计费起始时间等内容进行约定。
保障性住房物业服务收费参照执行，不得超出《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单》公布的收费标准。
第十一条 建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求超过物业服务等级标准中最高等级标准，前期物业服务收费经成本测算确需超出政府指导价最高上限的普通住宅物业，应当由建设单位在依法选聘前期物业服务人前30日向区住房和城乡建设局申报（含申请书、物业服务方案、成本测算表等），经成本审核、组织论证后，按质价相符原则核定。
区住房和城乡建设局在收到申请材料之日起20个工作日内，应会同区发展和改革局完成核定工作，所核定的收费标准作为前期物业服务招标的最高限价。
建设单位与依法选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准应当与申报的物业服务方案保持一致。
第十二条 普通住宅交付使用后，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准进行调整的，物业服务人应当在物业所在地街道办事处的指导下，按照《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定事项表决规则，向业主征询意见，确定新的物业服务标准及相对应的政府指导价标准，并通过签订新的物业服务合同约定执行。
第十三条 实行市场调节价的物业，可参照实行政府指导价的服务等级确定相对应的收费标准。前期物业服务收费标准由建设单位与依法选聘的物业服务人在前期物业服务合同中约定执行；前期物业服务合同终止后的物业服务收费标准，应根据物业特点和服务要求，由业主按照《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定事项表决规则依法决定，并通过签订物业服务合同约定执行。
第十四条 建设单位在物业销售时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约在销售现场显著位置公示，并作为物业买卖合同的组成部分与物业买受人一并签订、予以说明。建设单位与物业买受人签订的物业服务合同内容应与建设单位、前期物业服务人签订的前期物业服务合同保持一致。物业买受人应当对履行前期物业合同和遵守临时管理规约予以书面承诺。销售现场公示情况、与物业买受人签订的前期物业服务合同、物业买受人作出的书面承诺等台账资料应在物业承接查验时，一并移交物业服务人。
第十五条 建设单位在物业销售时，对物业买受人的前期物业服务费作出减免承诺或约定的，由建设单位向物业服务人足额支付。
第十六条 物业买受人应当自建设单位通知其办理物业交付手续的期限届满之日起，按照前期物业服务合同的约定支付前期物业服务费。
物业买受人无正当理由不接收物业的，应当按前款规定支付前期物业服务费。
物业服务区域内已竣工但尚未出售，或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其前期物业服务费由建设单位按照该区域同类物业的标准向物业服务人足额支付。
第十七条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的合理收益。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务人的酬金。物业服务支出归交纳的业主所有，由物业服务人代管，物业服务人不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。业主委员会（物业管理委员会）可以聘请专业机构对物业服务费收支情况进行审计。
第十八条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业服务区域绿化养护费用；
（四）物业服务区域清洁卫生费用；
（五）物业服务区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）物业服务人固定资产折旧；
（九）经业主同意的其他费用。
物业共用部位、公共设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，未交存专项维修资金的应当通过公共收益予以列支或者由所受益业主据实分摊，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。
第十九条 物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。已办理不动产权证的，按照不动产权证记载的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算。在不动产权登记明确建筑面积后，物业服务费多退少补。
物业服务合同约定预收的，预收周期最长不得超过12个月，业主自愿超预收周期的除外。
第二十条 业主应当按照物业服务合同约定按时足额支付物业服务费用。物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业服务的，业主不得以未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业服务费用。
业主违反物业服务合同约定逾期不支付物业服务费用的，物业服务人可以催告其限期支付，逾期仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取限制或妨碍业主用电、用水及正常使用物业的方式催交物业服务费。
业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费用的，从其约定，业主负连带支付责任。
物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用，并在办理产权变更手续时提供物业服务人出具的物业服务费用结清证明，未提供的不动产登记部门不予办理。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用，并在办理产权变更手续时主动提供物业服务人出具的物业服务费用结清证明。鼓励不动产登记部门配合查验。
第二十一条 物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。
第二十二条 物业服务区域内机动车辆停放服务收费按照住宅小区机动车停放服务收费管理有关规定执行。
第二十三条 物业服务区域实行出入证（门禁系统）管理的，建设单位或物业服务人应当为每户业主免费配备不少于3张出入证（含IC卡），机动车按一车位一证免费配备车辆出入证（含IC卡）。
业主在免费配备数量之外需要另行增加的，物业服务人可按每张不高于20元的标准向业主收取制作工本费。
第二十四条 业主、物业使用人对房屋进行装饰装修的，物业服务人与业主、物业使用人应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》签订住宅室内装饰装修管理服务协议，对有关事项进行约定。
物业服务人向业主、物业使用人收取装饰装修管理服务费的，装饰装修管理服务费实行市场调节价，由物业服务人与业主、物业使用人协商一致后，在装饰装修管理服务协议中约定。
物业服务人向业主、物业使用人及装饰装修单位收取装修保证金的，应当在装饰装修管理服务协议中约定，建筑面积150平方米（含）以下的收取标准不得高于2000元，150平方米以上的收取标准不得高于3000元。装饰装修工程竣工后，物业服务人按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，无违反法律法规和装饰装修管理服务协议约定行为的，应当在7个工作日内全额退还。
物业服务人对装修人员出入实行持证管理的，可以按照制作成本向装修人员收取出入证押金，最高不超过20元/证。装修完毕后，物业服务人应当如数退回出入证押金；如证件损坏无法继续使用的，物业服务人可以按制作成本向装修人员收取出入证工本费。
装修垃圾（建筑垃圾）应按相关规定进行清运处置，清运费实行市场调节价管理。业主可依法委托物业服务人或第三方处理装修垃圾（建筑垃圾）。业主委托物业服务人清运的，清运费标准由业主与物业服务人协商一致后，在装饰装修管理服务协议中约定执行。
第二十五条 利用物业共用部位、公共设施设备进行经营活动，应当由业主按照《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定事项表决规则依法决定，所得收益在扣除合理成本后归属业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务人代为收取的物业共用部位、公共设施设备经营收入的，应当单独列账，独立核算，每半年不少于一次将收支明细通过《麒麟区物业服务信息公开栏》向业主公示。
第二十六条 物业服务区域内，供水、供电企业应抄表到户、服务到户，严格按照政府规定的销售价格向终端用户收取水电费用。
供水、供电企业暂未直接抄表到户的物业服务区域，可以委托物业服务人代收代缴水电费用，双方应本着“平等、自愿、协商”的原则，以书面形式就有关事项进行约定，物业服务人可以根据约定向委托单位收取不低于代缴金额8%的手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
对供水、供电企业暂未直抄到户的终端用户，转供主体（包括物业服务人）不得在水电费用中加收其他费用。对具备表计条件的终端用户，应按照政府规定的销售价格执行；对不具备表计条件的终端用户，水电费用应由终端用户公平分摊，并同步公开费用分摊的相关信息。
物业服务区域内共用部位、公共设施和配套设施的运行维护费用等，应通过物业费、租金或公共收益解决，不得以水电费用为基数加收服务类费用。物业服务区域内共用部位、公共设施设备的用水、用电应当独立计量，相关运行维护费用已计入物业服务成本的，不得重复收取。
供电企业与转供主体之间的结算电量与终端用户用电量之间的正常损耗差额，应当据实向终端用户公平分摊。转供主体不得在政府定价基础上加价收取水电费，不得以水电费用为基数加收任何形式的服务类费用。因转供主体管理不善造成的额外损耗，由转供主体自行承担。
终端用户应分摊的线损费用，按以下步骤计算：
（一）计算裸电价：裸电价 = 当期向供电企业缴纳的电费总额 ÷ 当期总表用电量。
（二）计算终端用户应分摊的线损费用：线损费用 = 裸电价 × 核定的线损率 × 终端用户当期用电量。
（三）计算终端用户当月应付总电费：总电费 = 裸电价 × 终端用户当期用电量 + 线损费用。
其中，核定的线损率根据物业服务区域电网设施实际运行情况据实计算，计算公式为：线损率 =（当期总表用电量 - 所有终端用户分表用电量之和 - 公共设施独立计量用电量）÷ 当期总表用电量 × 100%。转供主体应定期测算线损率，并将测算依据、过程和结果向终端用户公示。
实行据实分摊的，转供主体应按照“以支定收、收支平衡”的原则，对分摊费用单独列项收取，分摊明细应按抄表周期向终端用户公示，公示情况应留档备查。终端用户对分摊情况提出异议时，供水、供电企业及转供主体应当及时答复。损耗差额也可通过公共收益解决，但应符合公共收益使用相关规定。国家或省对线损率或分摊方式另有规定的，从其规定。
第二十七条 物业服务区域内二次加压调蓄供水设施尚未移交供水企业，由物业服务人负责运行维护的，物业服务人应当按要求做好设施的清洗消毒、管理维护及水质检测，确保用水卫生、安全。二次加压调蓄供水设施运行维护费用应当按照收支平衡的原则向业主分摊，实行按量计收，并报区住房和城乡建设部门备案。物业服务合同有约定的从其约定。前期物业服务合同有约定的从其约定；前期物业服务合同终止后的，分摊标准应当由业主按照《中华人民共和国民法典》规定的业主共同决定事项表决规则依法决定，并在物业服务合同中约定执行。二次加压调蓄供水设施已移交供水企业的，物业服务人不得收取运行维护费用。
第二十八条 一个物业服务区域内同一物业类型应当统一物业服务内容和标准，物业服务收费执行统一价格标准。物业服务人应当自物业服务合同签订之日起10个工作日内，持下列资料向区住房和城乡建设部门进行物业服务收费备案：
（一）物业服务收费备案登记表一式三份；
（二）营业执照复印件；
（三）物业服务企业信用评价等级文件复印件（首个项目除外）；
（四）物业服务区域证明材料复印件；
（五）依法选聘物业服务人的相关证明材料（包括但不限于中标通知书、业主大会表决结果）复印件；
（六）物业服务合同复印件；
（七）物业承接查验相关资料（包括但不限于承接查验协议、移交资料清单、查验记录、交接记录）复印件。
（八）备案部门要求的其他相关资料。
物业服务价格管理备案期间，物业服务人名称、法人，服务内容、标准，收费项目、标准等发生变化的，物业服务人应当办理备案变更手续。
物业服务价格管理备案实行年度报告制，自备案（报告）日期起满1年前30日内，物业服务人应当持下列资料向区住房和城乡建设部门进行物业服务收费备案报告：
（一）物业服务价格管理备案证原件；
（二）本年度物业服务合同履行情况报告（包含但不限于物业服务情况、物业服务收费情况等）；
（三）本年度业主满意度调查资料；
（四）业主委员会（物业管理委员会）对物业服务合同履行情况的书面意见；
（五）物业服务人最近一年信用评价结果。
区住房和城乡建设部门应当根据上述资料及日常监督管理、信用评价管理等情况，对物业服务收费价格进行审核。根据审核情况，区住房和城乡建设局可向该物业服务区域业主或者业主委员会（物业管理委员会），就物业服务收费标准提出合理建议，并抄送物业所在地街道办事处。
第二十九条 物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当通过《麒麟区物业服务信息公开栏》向业主公示名称、信用等级、物业服务收费方式、物业服务标准、物业服务收费标准、服务电话、投诉（举报）电话等信息。业主对公示信息提出质询时，物业服务人应当及时答复。物业服务人不得向业主收取任何未予明示的费用。
鼓励物业服务企业通过第三方专业机构对物业服务费收支进行审计，并向业主大会或者全体业主公布审计情况。
第三十条 物业服务人应当遵守价格法律法规和政策，履行物业服务合同，规范物业服务收费，为业主提供质价相符的服务。
第三十一条 业主、业主委员会（物业管理委员会）发现物业服务人存在价格违法行为的，可以拨打“12345”“12315”热线进行投诉举报，或者依法向人民法院提起诉讼。属于物业服务价格争议纠纷、双方自愿调解的，可以向物业所在地物业服务行业协会、相关人民调解组织或依法设立的其他调解组织申请调解，依法不能调解的除外。街道办事处、居民委员会、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制。
第三十二条 区住房和城乡建设局、区发展和改革局、区市场监督管理局应当在各自职责范围内，加强对物业服务内容、标准和收费项目、标准的监督管理，依法查处违反法律法规的行为。
第三十三条 各企事业单位自建住宅小区应当积极推进物业管理覆盖，实行专业 化物业服务。暂未实行专业化物业服务的，可参照本实施细则确定服务标准、收费标准等事项。
第三十四条 本实施细则自2026年 月 日起执行，试行2年。
