为规范麒麟区物业服务招标投标行为，维护业主、物业使用人及物业服务人的合法权益，推动物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法律法规及规范性文件，结合麒麟区实际，由曲靖市麒麟区住房和城乡建设局牵头起草了《麒麟区物业服务招标投标管理办法（试行）》（征求意见稿），现向社会公开征求意见，欢迎社会各界提出宝贵意见建议。

　　公开征求意见时间为：2026年5月27日至6月26日

　　意见反馈渠道如下：

　　1.信函：邮寄至曲靖市麒麟区城南片区银屯路建硕巷3号麒麟区住建局物业管理科，收件人：陈留涛，邮政编码：655000，并请在信封上注明“征求意见”字样。

　　2.电子邮件：发送至qlqwyglk@163.com，并请在邮件主题注明“征求意见”字样。

附件：《麒麟区物业服务招标投标管理办法（试行）》（征求意见稿）

曲靖市麒麟区住房和城乡建设局

2026年5月26日

麒麟区物业服务招标投标管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为进一步加强建设单位、业主大会选聘物业服务企业的指导和监督，规范物业服务招标投标活动，保障招投投标当事人的合法权益，促进麒麟区物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合麒麟区实际，制定本办法。

第二条  麒麟区行政区域内住宅物业及同一物业服务区域内非住宅物业的建设单位、业主大会通过招投标选聘物业服务企业及其监督管理活动，适用本办法。

非住宅物业采用招投标选聘物业服务企业的，参照本办法。

第三条  物业服务招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。

第四条  曲靖市麒麟区住房和城乡建设局（以下简称“区住房城乡建设局”）负责全区行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。具体履行制定招投标示范文本，办理招标备案、中标备案，建立物业服务招标代理机构名册、物业服务招投标评审专家名册，监管开标评标活动等职责。

第五条  乡（镇）人民政府（街道办事处）负责指导和监督辖区内业主大会选聘物业服务企业相关具体工作，调处相关矛盾纠纷，协助区住房城乡建设局开展监督管理工作。  

第六条  居（村）民委员会负责协助、配合乡（镇）人民政府（街道办事处）做好辖区内业主大会选聘物业服务企业相关工作，参与监督开标、评标活动，引导和鼓励业主大会依法通过招投标方式选聘物业服务企业。

第七条  麒麟区物业管理行业协会负责加强行业自律，提供相关咨询和服务，协助区住房城乡建设局建立招标代理机构名册、招投标评审专家名册，开展行业培训和信用评价辅助工作。

第二章  一般规定

第八条  物业服务招标分为公开招标和邀请招标。

第九条  新建住宅物业及同一物业服务区域内非住宅物业的建设单位，应当在申请办理预售许可证或物业销售前30日通过公开招标方式选聘前期物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同；投标人少于3个或者规划总建筑面积在3万平方米（含）以下的，经区住房城乡建设局批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。

第十条  业主大会应当根据业主大会决议采用公开招标或者邀请招标方式选聘物业服务企业。

第十一条  一个物业服务区域内已交付的专有部分面积未超过建筑物总面积的50%，物业服务企业提出解除合同或因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的，建设单位应当在物业服务区域显著位置公告不少于10个工作日后，重新公开招标选聘前期物业服务企业，物业服务内容和服务标准不得低于原物业服务合同，物业服务收费标准不得高于原物业服务合同。

第十二条  一个物业服务区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的50%，物业服务企业提出解除合同或因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同，或经专有部分面积占比20%且人数占比20%以上业主提议变更前期物业服务企业的，应经业主依法共同决定。暂未成立业主大会，产生业主委员会（物业管理委员会）的，经业主共同决定，可以委托物业所在地居（村）民委员会组织招投标选聘物业服务企业，并代为签订物业服务合同。

第十三条  业主依法共同决定通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当拟定物业服务企业选聘方案，书面告知属地居（村）民委员会及街道办事处，听取其合理建议后，由业主大会表决通过，并在物业服务区域显著位置向业主公告，公告期限不少于5个工作日。选聘方案应当符合法律法规、政策规定及管理规约，包括以下主要内容：

（一）招标方式；

（二）拟选聘物业服务企业的信用等级要求；

（三）物业服务合同主要条款：包干制或者酬金制的物业服务计费方式、物业服务内容和标准、物业服务收费项目和标准、共用部位经营及收入管理、物业服务合同期限等；

（四）物业服务内容以外的其他服务要求；

（五）招标代理机构的确定方式；

（六）评标委员会人数及招标人代表；

（七）招标实施主体。

通过前款规定授权的业主委员会（物业管理委员会）或居（村）民委员会组织选聘物业服务企业的，应当持业主大会表决通过的选聘方案开展物业服务招标投标活动。

第十四条  物业服务企业有下列情形之一的，业主大会不得续聘：

（一）在国家企业信用信息公示系统中列入严重违法失信企业名单的；

（二）物业服务合同期内被行政处罚2次及以上，并纳入公共信用信息平台（信用中国）的；

（三）上一年度物业服务企业信用评价为最低等级的；

（四）物业服务合同中约定的不得续聘情形。

第三章  招标

第十五条  本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主大会或者业主依法共同决定委托的其他主体。

第十六条  物业服务招标以符合规定的物业服务区域为单位进行。

多个物业服务区域经各自业主依法共同决定，可以整体打包一并进行招标选聘物业服务企业，物业服务合同应当按照物业区域签订。鼓励乡（镇）人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会组织、指导本辖区内多个无物业服务的老旧小区通过前述方式选聘物业服务企业。

第十七条  招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜。委托招标代理机构实施招标的，代理机构应具备相应物业服务项目招标代理的业务能力，以及良好的经营诚信记录，并签订委托代理合同。鼓励优先从麒麟区物业服务招标代理机构名册中选择代理机构。

物业服务项目招标代理机构在物业服务项目招标代理中，必须严格遵守法律法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得为一个物业服务项目同时承担招标和投标业务。若违反规定从事招标代理业务的，依法承担相应的法律责任，并移出麒麟区物业服务招标代理机构名册，并按照相关规定予以处理。

第十八条  招标人应当根据招标物业服务项目的特点和需要，编制招标公告或者投标邀请书、招标文件。

第十九条  招标公告或者投标邀请书应当载明以下主要内容：

（一）招标人（授权委托人）名称、联系方式及地址；

（二）招标项目名称、地址、用地面积、建筑物总面积、物业类型、绿化面积、交付使用时间等基本情况；

（三）投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方式；

（四）提交投标文件截止时间、开标时间、评标时间及地点。

招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明。投标保证金不得超过招标项目年度物业服务费用估算金额的百分之二，且总额不得超过20万元。

招标人要求提供物业服务内容以外的服务要求的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明。

第二十条  招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人（授权委托人）基本情况，包括名称、地址、联系方式等。

（二）招标项目基本情况，包括项目名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积，住宅、商业、配套等建筑物面积及建筑物总面积，绿化面积、房屋幢数、房屋建筑结构、车位（库）数量、公共设施设备数量及技术参数、物业服务用房配置情况及规划平面图等；

（三）物业服务计费方式；

（四）招标内容及要求，包括物业服务内容、服务标准、人员配置、服务期限、最高限价及共有部分经营、共有收入分配使用等；

（五）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（六）评标标准和评标办法，包括商务标、技术标的比重和分值等；

（七）招标活动方案，包括招标组织机构、组织解释招标文件（答疑）、实地踏勘项目现场，投标、开标时间及地点等；

（八）物业服务合同主要条款及签订说明；

（九）物业服务内容以外的其他服务要求；

（十）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标文件应当与业主大会表决通过的选聘方案一致，不得设定歧视性、排他性条件，不得对潜在投标人提出与招标项目实际不符的过高的资格要求。物业服务内容以外的服务要求，不得作为物业服务收费标准的测算依据。

第二十一条  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报区住房城乡建设局备案：

（一）麒麟区物业服务招标备案表；

（二）招标人主体资格证明材料，其中：前期物业服务招标的，应当提供招标项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、投资备案证及建设单位营业执照；业主共同决定招标选聘物业服务企业的，应当提供经业主大会表决通过的选聘方案、业主大会授权委托人的有效身份证明材料（如业主委员会备案证、统一社会信用代码证等）；

（三）经政府部门批准的物业服务区域划分图件；

（四）招标人委托代理机构的委托代理合同；

（五）招标公告或者招标邀请书；

（六）招标文件；

（七）行政主管部门要求提供的其他资料。

区住房城乡建设局发现备案资料有违反法律法规及政策规定的，应当及时责令招标人改正。

第二十二条  区住房城乡建设局应当在受理招标备案申请5个工作日内完成招标备案。需要补正申请材料的，应当一次性告知招标人补正的内容和时限；逾期未补正的，不予备案。未经备案的，招标人不得开展招标活动。 

第二十三条  招标人应当在完成招标备案的3个工作日内发布招标公告或者投标邀请书，发布时限不得少于5个工作日。采用公开招标的，应当通过中国招投标公共服务平台、麒麟区物业管理行业协会同步发布招标公告；采用邀请招标的，应当向不少于3家物业服务企业发出投标邀请书，鼓励招标人邀请信用等级高的物业服务企业参加投标。

第二十四条  招标人应在规定的时间和地点发售招标文件，招标文件发售期不得少于5个工作日。

招标人根据招标项目的具体情况，可以组织潜在投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人，澄清内容应当作为招标文件的组成部分。

第二十五条  招标的物业服务项目，自招标文件发出截止之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。澄清或修改内容涉及实行性条款的，应当重新报区住房城乡建设局备案。

潜在投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在提交投标文件截止时间10日前提出。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招标投标活动。

第四章  投标

第二十六条  本办法所称投标人是指响应物业服务招标、参加投标竞争的具有独立法人资格的物业服务企业。

第二十七条  招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金应按本办法第十八条的规定确定，投标人应当按招标文件要求提交投标保证金，投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

第二十八条  有意向投标的物业服务企业应当按照招标公告或投标邀请书指定的时间、地点报名，并获取招标文件。

第二十九条  投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在招标文件规定时限内，以书面形式向招标人提出。

第三十条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

第三十一条  投标文件内容不得违反物业管理相关法律法规和政策规定。投标文件包括以下内容：

（一）投标函。包括履约承诺；

（二）商务部分。包括企业信用等级、管理业绩、党组织建立及获奖证明、主要管理人员情况、投标报价及收费方式等；

（三）技术部分。包括物业服务实施方案、服务内容和标准、组织管理机构框架和管理制度、人员配置和培训管理、应急预案、服务承诺、共用部位和设施设备经营管理方案等；

（四）招标文件要求提供的其他材料和规定的其他内容。

投标文件应当按照招标文件规定的格式要求编制装订。

第三十二条  投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。

开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。

第三十三条  投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照第三十二条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改内容无效。补充、修改的投标文件应当重新密封，并注明“补充修改”字样。

第三十四条  投标报价不得高于拦标价，不得低于物业服务成本价。投标报价高于拦标价的应当作为废标处理；投标报价严重脱离市场价和物业服务成本价的，经评标委员会评审，其投标价可不参与评标指标价计算。

第五章  开标、评标和中标

第三十五条  招标人应当按照招标公告规定的时间、地点开标。

第三十六条  开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标应当在区住房城乡建设局及物业项目所在地乡（镇）人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会的监督下，按照下列规定进行：

（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经投标人确认无误并签字后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。

（三）开标过程应当记录，区住房城乡建设局及物业项目所在地乡（镇）人民政府（街道办事处）、居（村）民委员会派出的工作人员应当现场监督并在记录上签字，现场监督签字的记录应存档备查。

（四）投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人应当现场作出答复，并做好记录。

开标、评标场所必须有摄像录音装置，开标和评标录音录像记录保存不少于90日。录音录像资料应当完整、清晰，涵盖开标、评标全过程，由招标人妥善保管，区住房城乡建设局有权调阅核查。

招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。开标结束时，招标人应立即公开开标情况。

第三十七条  评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的专家不得少于成员总数的三分之二。

评标专家由招标人在开标前24小时内，从麒麟区物业管理专家名册或从省、市级专家库中随机抽取确定，抽取地点为麒麟区物业管理行业党群服务中心。区住房城乡建设局、乡（镇）人民政府（街道办事处）应当现场监督抽取过程。评标专家名单在中标结果确定前应当保密。

招标人或其委托的招标代理机构违反规定，未从麒麟区物业管理专家名册中抽取评标专家的，违法确定或者更换评标委员会成员作出的评审结论无效。

第三十八条  有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（三）招标项目所在地物业管理行政主管部门的人员；

（四）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的；

（五）法律、法规规定或经行政监督部门认定可能影响评标公正性的其他情形。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第三十九条  区住房城乡建设局应当依托麒麟区物业管理行业协会建立物业管理专家名册，负责本行政区域内物业服务项目的评标评审及咨询服务工作；制定物业管理专家及专家名册管理制度，加强对专家的培训、考评及管理。

第四十条  评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

第四十一条  招标人应当根据招标文件确定的评标标准和评标方法，制定综合评分表及具体评分方法。

评标按照综合评估法，采取百分制，投标报价不得低于物业服务成本价；低于成本价的，评标委员会应当要求投标人作出书面说明并提供相关证明材料，投标人不能合理说明或者不能提供证明材料的，应当否决其投标。

综合评分表及具体评分方法应当参照本办法推荐文本制定，对物业服务承诺、企业信用等级、人员配置、业绩以及报价等方面进行综合评审。

第四十二条  在评标过程中需现场答辩的，应当事先在招标文件中说明，并注明答辩部分分值。采用项目负责人答辩的，招标人应出具不少于3套的答辩题供答辩人抽取选答，由评标委员会进行评分。

第四十三条  评标前，评标委员会成员应当推选评标委员会的组长。招标人代表不得担任评标委员会组长。

评标委员会应当按照招标文件设定的评标标准和评标方法，对有效投标文件进行综合评审，并对评标结果签字确认。除了现场答辩部分外，评标应当在保密的情况下进行。

评标委员会成员对需要共同认定的事项存在争议的，应当按照少数服从多数的原则作出结论。持不同意见的，应当在评标报告上签署不同意见及理由，记录在案。

第四十四条  经评审，投标文件存在以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

（一）投标文件未经投标单位法定代表人或者授权代表签字，或者未加盖投标单位公章；

（二）投标人不符合法律、法规、规章和规范性文件或者招投文件规定的资格条件；

（三）同一投标人提交两个以上不同投标文件或者投标报价；

（四）投标报价高于招标文件设定的最高投标限价；

（五）投标文件未对招标文件的实质性要求和条件作出全面响应；

（六）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为的；

（七）存在其他法律法规和政策规定的情形，导致不符合招标文件要求或者投标文件无效的。

评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，应当否决所有投标，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，应当否决全部投标。

第四十五条  评标完成后，由评标委员会组长汇总意见并出具书面评标报告。评标委员会成员对评标结论如有异议，应当按照少数服从多数的原则确定评标结论。评标委员会成员应在评标报告上签字确认，若拒绝在评标报告上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意评标报告。

第四十六条  评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

评标委员会向招标人推荐中标候选人的，应当按照得分从高到低的顺序进行排序推荐。

第四十七条  招标人应当在评标委员会完成评标之日起15日内，确定排序在前的中标候选人为中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他候选人为中标人。

中标候选人非因解散、破产等客观因素或者不可抗力放弃中标的，区住房城乡建设局应当对其进行约谈、通报，并按照物业服务企业信用评价管理相关规定进行扣分处理。

第四十八条  在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第四十九条  招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示中标候选人，公示期不得少于5日。公示期间无异议的或有异议作出答复的，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，中标结果还应同时通知所有未中标的投标人。

招标人无正当理由未按规定向中标人发出中标通知书的，区住房城乡建设局应当责令其限期改正；逾期不整改的，区住房城乡建设局应当会同物业项目所在地乡（镇）人民政府（街道办事处）通告招标项目全体业主。

中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。

第五十条  招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向区住房城乡建设局提交以下材料，办理中标备案：

（一）《麒麟区物业服务项目中标备案表》；

（二）招标文件；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）开标评标全过程音像资料；

（五）中标人的投标文件；

（六）中标通知书。

区住房城乡建设局应当在受理之日起5个工作日内办理中标备案，中标备案表作为完成物业服务招投标工作的证明材料，评标的过程性资料保管期限为10年。未按规定办理中标备案的，区住房城乡建设局应当责令限期改正；逾期不改正的，通报批评，并将相关情况记入企业信用档案。

第五十一条  招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件依法订立物业服务合同。物业服务合同不得违反法律法规及政策规定，招标人和中标人不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。

招标人和中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同，合同的主要条款与招标文件、中标人的投标文件的内容不一致，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，物业服务合同无效，区住房城乡建设局应当责令限期改正；逾期不整改的，区住房城乡建设局应当会同项目所在地乡（镇）人民政府（街道办事处）通告招标项目全体业主。

招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿，并承担法律责任。

第五十二条  招标人应当按照招标文件要求时限向中标人和未中标的投标人退还投标保证金及银行同期存款利息，最迟不得超过书面合同签订后5日。

第六章  附则

第五十三条  投标人和其他有利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向区住房城乡建设局投诉。

第五十四条  区住房城乡建设局应当督促物业服务招标投标当事人落实本办法规定，依法查处违法违规行为，推动物业服务招投标活动依法开展。

第五十五条  本办法由区住房城乡建设局负责解释。

第五十六条  本办法自    年  月  日起施行。

附件1

麒麟区物业服务项目招标备案表

填表时间：    年   月   日

本表一式四份，行政主管部门留存一份。

附件2

麒麟区物业服务项目中标备案表

填表时间：    年  月  日

本表一式四份，行政主管部门留存一份。

附件3 

麒麟区物业服务项目招投标评分表及评分办法

（推荐文本）